COPROPRIETE, CHAUFFAGE COLLECTIF

Individualisation des frais de chauffage dans les immeubles collectifs

À partir du 31 mars 2017, tous les immeubles à usage principal d'habitation, construits avant le 1er juin 2001 chauffés collectivement et dont la consommation énergétique est élevée devront être munie d'appareil permettant de mesurer les consommations énergétiques de chauffage pour chaque logement si cela est techniquement réalisable et rentable sur le plan économique. 

Lorsque cela est techniquement possible, l’article L.241-9 du code de l'énergie prévoit que les immeubles collectifs pourvus d'un chauffage commun doivent comporter une installation permettant de déterminer la quantité de chaleur utilisée par logement. Cette obligation, instaurée par la loi du 29 octobre 1974, n'est pas nouvelle, mais a été récemment modifiée par la loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte. Le décret n° 2016-710 du 30 mai 2016 relatif à la détermination individuelle de la quantité de chaleur consommée et à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs et l’arrêté du 30 mai 2016 relatif à la répartition des frais d e chauffage dans les immeubles collectifs sont venus modifier les modalités d'application du dispositif. 

Plus précisément, l'article R.241-6 du code de l'énergie prévoit que sont concernés par cette obligation les immeubles collectifs qui sont équipé s d'un chauffage commun quand la chaleur est réglable dans chaque local. 

Un dépassement peut désormais être autorisé dans la limite de 30 cm par rapport aux règles du PLU pour permettre la mise en œuvre d'une isolation extérieure ou d'une protection contre le rayonnement solaire. Ces dispositions sont applicables à compter du 18 juin 2016.

D. n° 2016-802, 15 juin 2016 : JO, 17 juin

Une rallonge de 30 cm par rapport au PLU pour l'isolation des bâtiments

Un décret du 15 juin 2016 fixe le cadre des nouvelles dérogations aux PLU instaurées par la loi relative à la transition énergétique du 17 août 2015 dans le but de favoriser les travaux d'isolation thermique des bâtiments par l'extérieur. Ces dispositions sont applicables à compter du 18 juin 2016.

L'autorité compétente pour délivrer le permis de construire, le permis d'aménager ou pour prendre la décision sur une déclaration préalable peut ainsi déroger aux règles relatives à l'emprise au sol, à la hauteur, à l'implantation et à l'aspect extérieur des constructions (C. urb., art. L. 152-5). Sa décision doit être motivée. Elle peut comporter des prescriptions destinées à assurer la bonne intégration architecturale du projet dans le bâti existant et dans le milieu environnant.

Conditions d'obtention d'un dépassement

Le décret pose une condition commune aux trois types de dérogations : la surépaisseur ou la surélévation doit être adaptée au mode constructif et aux caractéristiques techniques et architecturales de la façade ou de la toiture et ne doit pas porter atteinte à la qualité architecturale du bâtiment et à son insertion dans le bâti environnant (C. urb., art. R. 152-9). Il autorise, en outre, le cumul des dérogations mais précise toutefois qu'il ne peut  aboutir à un dépassement de plus de 30 cm des règles de hauteur ou d’implantation fixées par le PLU (C. urb., art. R. 152-8).

Isolation des façades et protection contre le rayonnement solaire

La mise en oeuvre d’une isolation en saillie des façades ou d’un dispositif de protection contre le rayonnement solaire est autorisée dans la limite d’un dépassement de 30 cm par rapport aux règles d’implantation prévues par le règlement du PLU. L’emprise au sol de la construction résultant de ce dépassement peut également être supérieure à l’emprise au sol autorisée par le PLU (C. urb., art. R. 152-6).
La dérogation pour l'isolation en saillie des façades n'est possible que pour les constructions achevées depuis plus de deux ans à la date de dépôt de la demande de dérogation (cette condition n'est pas imposée pour le dispositif de protection contre le rayonnement solaire) (C. urb., art. R. 152-5).

Isolation par surélévation des toitures

Le décret  précise également les conditions de  mise en oeuvre d’une isolation par surélévation des toitures, en application du 2° de l’article L. 152-5 du code de l'urbanisme.  Le dépassement peut être admis dans la limite de 30 cm au-dessus de la hauteur maximale autorisée par le règlement du PLU (C. urb., art. R. 152-7). Seules les constructions achevées depuis plus de deux ans peuvent en bénéficier.

La demande de dérogation

Lorsque le projet nécessite une ou plusieurs dérogations au titre de l'article L. 152-5, le pétitionnaire joint sa demande de dérogation à la demande de permis de construire. Il doit l'accompagner d’une note précisant la nature de la ou des dérogations demandées et justifiant du respect des objectifs et des conditions fixés à l'article L. 152-5 et aux articles R.152-4 à R. 152-9 pour chacune des dérogations demandées (C. urb., art. R. 431-31-2).

 http://www.editions-legislatives.fr/aboveille/img_v4/fleche_list.jpgD. n° 2016-802, 15 juin 2016 : JO, 17 juin

Pour rappel, l’article R442-1 du Code de l’Urbanisme renvoie à l’article L231-1 du Code de Construction et de l’Habitation, lequel définit la maison individuelle de la manière suivante :

« immeuble à usage d'habitation ou immeuble à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements »

La SCI Grenache a présenté le 12 octobre 2011 une demande de permis de construire pour la réalisation d’une maison individuelle de deux logements sur un terrain appartenant à la SCI Valmousse, cadastré CT 171, situé à Lambesc et classé en zone NB par le plan d’occupation des sols.

Il ressort des pièces du dossier, que la demande de permis de construire en litige portait sur "la construction d’une maison de deux logements avec entrée commune et annexes", que les documents graphiques du dossier de demande représentent au niveau du rez-de-chaussée, un hall d’entrée commun aux deux logements et que la notice explicative décrit quant à elle "un projet de maison de 2 logements avec 1 entrée commune".

Constitue une maison individuelle, au sens des dispositions de l’art. R. 442-1 du Code de l’urbanisme, une construction qui, bien que susceptible d’accueillir plusieurs logements, par ses proportions, son architecture horizontale plutôt que verticale, et son aspect extérieur, ne peut être qualifié d’immeuble d’habitation collective.

Par suite, en l’espèce, la pétitionnaire ne peut se prévaloir desdites dispositions qui, sous certaines conditions, ne soumettent ni à déclaration préalable ni à permis d’aménager les seules opérations de construction qu’elles définissent et dont sont exclues les habitations individuelles.

 Cour administrative d’appel de Marseille, Chambre 1, 21 avril 2016, req. N° 14MA01558, rejet, inédit

Construction et urbanisme

Une clôture admise comme aménagement léger dans un espace remarquable du littoral

La liste des aménagements légers autorisés dans les espaces remarquables du littoral, prévue par le code de l'urbanisme, n'est pas exhaustive.

L'article L. 146-6  du code de l'urbanisme (recodifié à l'article L. 121-23) assure la préservation des espaces remarquables ou caractéristiques du littoral. Le régime de protection ainsi mis en place ne permet pas de réaliser dans ces espaces des opérations de construction. Néanmoins, des aménagements légers peuvent y être effectués, dans les conditions précisées à l'article R. 146-2  du code de l'urbanisme (recodifié à l'article R. 121-5).
Ce texte ne fournit cependant pas une liste exhaustive des aménagements légers autorisés, contrairement à ce qu'avait jugé le tribunal administratif de Toulon. En l'espèce, le maire ne s'était pas opposé à la réfection d'une clôture pour laquelle le propriétaire avait déposé une déclaration préalable. Mais le préfet avait obtenu l'annulation de l'arrêté de non-opposition à ces travaux, au motif que les clôtures ne sont pas mentionnées parmi les aménagements légers énumérés à l'article R. 146-2. Le Conseil d'État censure ce jugement, le tribunal administratif ayant retenu une interprétation inexacte du champ d'application de ces dispositions.
Le juge suprême précise que les dispositions de l'article L. 146-6 du code de l'urbanisme "ne s'opposent pas à ce que, eu égard à leur objet et à leur nature, des travaux d'édification et de réfection de clôtures, qui doivent faire l'objet d'une déclaration préalable dans les espaces remarquables en application des articles L. 421-4 et R. 421-12 du même code, soient autorisés dans ces espaces, alors même qu'ils ne sont pas mentionnés au nombre des aménagements légers prévus à l'article R. 146-2 du code. Le Conseil d'État indique que l'autorité administrative  doit "apprécier si ces travaux ne dénaturent pas le caractère du site protégé, ne compromettent pas sa qualité architecturale et paysagère et ne portent pas atteinte à la préservation des milieux". Autrement dit, il applique aux clôtures les mêmes conditions que celles posées pour la réalisation des aménagements expressément prévus par l'article R. 146-2.
Dans une précédente affaire, le Conseil d'État avait validé la réalisation de travaux non mentionnés à l'article R. 146-2, mais nécessaires au passage de véhicules de lutte contre l'incendie pour accéder aux bâtiments, dans un secteur exposé à un risque majeur de feu de forêt  (CE, 6 févr. 2013, n° 348278).
 

Laurence Guittard, Dictionnaire permanent Construction et urbanisme
 

CE, 4 mai 2016, n° 376049

Un rapport d'information sur "la mobilisation du foncier privé en faveur du logement" a été présenté par un groupe de parlementaire devant la commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale le 16 février dernier.

Le texte présente 30 propositions, dans l'objectif en particulier d'allier l'urbanisme opérationnel et la fiscalité pour mobiliser du foncier constructible. Ainsi :

• baisser le taux d'imposition des plus-values immobilières de cessions de terrains à bâtir et appliquer des abattements fondés sur le seul taux d'inflation entre l'acquisition et la cession, à la fois sur l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux ;
• réformer la fiscalité des terrains à bâtir dans le cadre d'une loi de programmation fiscale spécifique ;
• calculer la taxe foncière des terrains constructibles sur la base de leur valeur vénale.

La mission a concentré ses travaux sur la mobilisation du foncier privé dans les parties de notre territoire qui connaissent un fort déséquilibre entre l'offre de logements disponibles et les possibilités financières des ménages d'y accéder.

Les observations et préconisations qui figurent ici se limitent donc à ces zones très tendues qui doivent mériter une force d'action publique particulière et des moyens opérationnels différents de ceux applicables à l'ensemble du territoire national.

Référence : A.N., rapport d’information n° 3503, 16 févr. 2016