Projets d’aménagement, stratégie règlementaire et conseil juridique

Notre démarche, une méthode de travail basée sur l’échange et la pédagogie

Plaçant l’usager et le futur habitant au cœur de notre démarche, notre méthode de travail est basée sur le dialogue, la concertation et la sensibilisation des maitres d’ouvrages.
Cette concertation se fait d’abord en interne, au sein de notre équipe. La réussite d’un projet dépend en partie de la bonne coordination des différentes compétences requises et de la qualité des échanges entre les différents experts sollicités.

Le dialogue avec le maitre d’ouvrage est une donnée essentielle pour une bonne compréhension des attentes et pour être en mesure de proposer des solutions adaptées, cohérentes, relevant d’une logique globale.

L’étape du diagnostic doit permettre de valider les enjeux et objectifs du futur projet. Nous animons plusieurs réunions de travail pour confronter les scénarios d’aménagement.

L’équipe s’attache à proposer des documents simples et lisibles, pédagogiques, et rapidement compréhensibles.

Notre démarche :

Prendre en compte l’environnement comme facteur décisif, visant à la production d’un urbanisme de qualité et cohérent.
Un diagnostic approfondi donnant au maitre d’ouvrage une vision claire des enjeux et une aide à la décision dans la construction du projet.
Intégrer en amont les données de programmation urbaine et de marché immobilier
Accompagner le maitre d’ouvrage dans la concrétisation de projets ambitieux, dans un souci de réalisme technique et juridique.

Le label AEU ( approche environnementale de l'urbanisme ) obtenu par le pôle Aménagement et Ingénierie VRD auprés de l'ADEME nous guide dans la conception des projets et dans nos partenariats avec les concepteurs ( Urbanistes, Architectes, Paysagistes ).

Nouveaux Quartiers, renouvellement urbain (ZAC et Permis d’aménager)

Notre spécificité est de créer des partenariats liant étroitement des compétences de planification et de conception et de pouvoir intervenir sur tous les segments du projet urbain grâce aux groupements et équipes pluridisciplinaires.
Elles sont constituées d’urbanistes, d’architectes, de paysagistes, d’ingénieurs en Aménagement et VRD, de cartographes, d’environnementaliste, de juriste et Géometres-Experts dont les compétences relèvent à la fois de l’étude et du projet.

Le pôle Aménagement de Géobretagnesud accompagne la maitrise d’ouvrage dans

L’analyse du site et les diagnostics préalables
La construction de la stratégie règlementaire et environnementale
La conception du quartier et les scénarios d’aménagement selon la programmation urbaine retenue.
Le choix des procédures et modes d’aménagement
Le choix des outils de maitrise foncière
L’élaboration des bilans d’aménagement
L’analyse des incidences fiscales
La coordination des acteurs et le management de projet, si nécessaire.
L’élaboration des dossiers règlementaires ( Permis d’aménager, Lotissement, dossier de création de ZAC, PRL )
L’élaboration des dossiers environnementaux ( Dossier Loi sur l’eau, Etudes d’impact, notice d’incidence)
Les régularisations foncières ( Bornages, implantations, plans de vente, cadastre, plans de division ).
La maitrise d’œuvre d’exécution
La conduite des travaux avec les entreprises
Le suivi financier des marchés d’exécution
La réception et le bon achèvement du projet en vue de l’obtention des certificats de conformité
La clôture du projet, la constitution d’ASL et le transfert des espaces communs.

Concevoir un nouveau quartier pour l’accueil de nouveaux ménages c’est ;

Intégrer une équipe de conception et avoir la capacité à assurer le management du projet.
Choisir le meilleur scénario de conception avec intégration au tissu urbain existant tout en préservant l’identité du site, le paysage et l’atmosphère spécifique du lieu.
Conduire une réflexion sur l’urbanisme et l’environnement en intégrant les thèmes pertinents de l’AEU sur le secteur (déplacements, gestion de l’eau, formes urbaines, énergie, bruit, mixité sociale, éclairage )
Orienter la conception vers de nouvelles formes urbaines, prendre en compte, par une programmation logement diversifiée, les parcours résidentiels des ménages et anticiper les besoins identifiés par le PLH visant la création d’une offre de logements accessibles et intergénérationnels.
Répondre aux enjeux opérationnels de déplacements en répartissant les flux sur un maillage de nouvelles voies hiérarchisées (véhicules, cycles et piétons).
Optimiser l’usage du foncier dans l’enveloppe urbaine. La diversification des nouvelles formes urbaines permettra d’augmenter les densités moyennes.
Engager une concertation foncière avec les propriétaires et riverains, les sensibiliser aux OAP et évaluer leur volonté et capacité à intégrer la phase opérationnelle de l’aménagement.
Valider le fonctionnement technique du site, la capacité des réseaux en partenariat avec les concessionnaires. Mettre en oeuvre les solutions alternatives de gestion des eaux pluviales.
Veiller aux équilibres financiers du projet d’aménagement, tant au niveau des dépenses de travaux, études et acquisitions foncières qu’au niveau des recettes, liées aux marchés de l’habitat du secteur.
Définir la stratégie règlementaire et fiscale pour cet aménagement.
Déterminer en concertation avec la commune et le maitre d’ouvrage le mode d’aménagement adapté.
Construire la solution opérationnelle et la mettre en œuvre selon le plan d’actions et le planning arrêté par la maitrise d’ouvrage.

Camping, PRL, HLL, Caravaning

La Bretagne Sud accueille de nombreux résidents saisonniers. L'hébergement de loisirs représente une part significative de l'économie résidentielle. Plusieurs formes d'hébergement existent selon les modes et époques, les attentes de nature sont importantes sans négliger la dimension sociale de la démarche.

Le code de l'urbanisme et la loi littorale encadrent les types d'occupation des sols. L'hébergement se décline en Parc Résidentiel de Loisirs (PRL) avec habitations légères de loisirs (HLL), Campings avec Mobil-homes et Caravaning sur parcelles privatives.
Les nouveaux documents d'urbanisme ( SCOT et PLU ) ont pour objectif d'organiser l'hébergement saisonnier selon les capacités d'accueil des territoires et notamment la sensibilité environnementale du rivage.
Les structures d'hébergement de loisirs s'adaptent à ce contexte et Géobretagnesud les accompagne dans l'établissement des projets et régularisation règlementaire.
Notre société conçoit les aménagements avec un souci d'intégration paysagère et propose des solutions techniques permettant les mises aux normes et raccordements aux réseaux.

Geobretagnesud développe des références spécifiques sur le dossier des campeurs caravaniers sur parcelles privatives. De nombreuses situations sont fragiles sur le plan juridique et technique, les enjeux environnementaux et agricoles sont forts et de nombreuses collectivités souhaitent agir.

Notre société suit les propriétaires dans leurs projets ( regroupement pour un aménagement d'ensemble type PRL-AFUL ou sur secteurs de replis ) en partenariat avec la collectivité.

Stratégie Règlementaire et Conseil Juridique

Le projet d’aménagement est au centre de plusieurs cadres règlementaires.
Règles environnementales, loi littoral, Police de l’eau, code de l’urbanisme, règles de construction, droit des contrats et code civil constituent ensemble le « corpus » des règles qui guident la construction du projet.

L'imbrication des projets et les obligations de la loi SRU conduisent les aménageurs, les promoteurs, les urbanistes, architectes à concevoir des quartiers et ensembles immobiliers mixtes.
Sur une même assiette foncière peuvent être réalisés des logements collectifs et individuels en accession et en locatifs ( PLUS, PLAI ) , des lots de commerces, des équipements, des terrains à batir.

Géobretagnesud, structure pluridisciplinaire couvrant l’ensemble du « process » d’aménagement maitrise et anticipe l’application des règles dans le contexte local. Géobretagnesud vous aide à trouver le montage juridique assurant le bon déroulement du projet.

Juliette ALIX, Juriste , Sophie BRENELLIERE et Jérémie DELABARRE, ingénieurs du Pôle Aménagement , proposent aux maitres d’ouvrages, en amont des projets, une stratégie règlementaire et opérationnelle.
Ils vous conseillent sur le choix des procédures et évaluent les fragilités juridiques des hypothèses retenues.

Sujets expertisés :

Actions foncières et analyse des droits réels immobiliers, servitudes conventionnelles.
Règles d’urbanisme et modalités d’évolution (révision, modification de PLU, déclaration de projets, OAP)
Loi littoral et dossiers présentés en Commission Départementale des sites, perspectives et paysages
Procédures d’urbanisme complémentaires ( dossiers Loi Barnier, études de déplacement, classement et déclassement domaine public )
Veille et conseil sur actions et protocoles de dépollution des sites
Archéologie préventive
Diagnostics réseaux et capacité d’accueil du site
Stratégie environnementale ( demandes d’examen au cas par cas, études d’impact )
Diagnostics zones humides et mesures compensatoires sur la gestion des eaux pluviales
Choix du mode d’aménagement et procédure ( ZAC, PA..)
Permis groupés valant division, participations ( PVR, PAE, PUP )
Dossiers de DUP et négociations amiables
Divisions en volumes et copropriété
Cahier des charges et règlement de lotissement, statuts d'ASL

Assistance opérationnelle et management de projet

La conduite d’un projet d’aménagement en extension urbaine ou en renouvellement urbain nécessite une action spécifique de management de projet justifiée par :

Le temps de l’aménagement, temps long, 3 à 5 années constituant des délais usuels pour faire évoluer la destination des sols et passer du stade de la ressource foncière à une surface habitable.
La multiplication des acteurs, les interventions sont multiples, différentes selon les phases du projet et implique une coordination spécifique.
La coexistence de plusieurs cadres règlementaires, règles environnementales et police de l’eau, code de l’urbanisme, règles de construction, droit des contrats et code civil qui constituent ensemble le « corpus » des projets d’aménagement.
L’animation des réunions de travail, de présentation de projets aux institutions et actions de concertation et de communication.
Le respect des objectifs initiaux et du calendrier d’actions.
Le cadrage financier du projet.

Géobretagnesud et son pôle Aménagement propose une assistance opérationnelle pour la conduite de vos projets d’aménagement.

Projets participatifs d’aménagement

Lotissements Multi-propriétaires », AFUL, PUP, Concessions, démarches Bimby

La maitrise de la ressource foncière constitue le premier enjeu des projets d'aménagement !

Les nouveaux documents d'urbanisme ( PLU et Orientations d'aménagement ) limitent fortement les ouvertures à l’urbanisation et incitent à exploiter prioritairement le potentiel foncier disponible dans l’enveloppe urbaine existante.

Sans anticipation stratégique et politique foncière préalable de longue durée ( acquisition, préemption, ZAD, DUP et expropriations ) les collectivités et opérateurs immobiliers assistent à une montée inexorable des valeurs unitaires de la nouvelle ressource foncière car devenue rare, fiscalisée et localisée dans des secteurs urbanisés équipés.

Par ailleurs le marché et les densités acceptées par les ménages limitent le potentiel financier réservé par les opérateurs et collectivités pour l’acquisition du foncier.

Dans ce contexte le lancement d’un nouveau quartier nécessite parfois de mettre en œuvre des procédures alternatives d’aménagement.

Le code de l’urbanisme à travers plusieurs outils incite le propriétaire à devenir acteur du projet d’aménagement.

Les outils participatifs d’aménagement sont :

Le permis d’aménager ou de lotir « multi-propriétaires »
L’AFUL, l’association Foncière Urbaine Libre (avec intégration possible de la collectivité)
Le PUP, Projet Urbain Partenarial
Les Concessions d’aménagement avec participation des propriétaires
Les démarches de « densification douce » type BIMBY.

Notre société conduit et anime les projets d'aménagement participatifs associant propriétaires et communes depuis plus de 30 ans.
Nous proposons dans chaque secteur étudié des solutions respectant les objectifs de la collectivité, les intérêts des propriétaires et des partenaires professionnels de l'aménagement.